购房要谨慎 首次置业谨防六大陷阱

X-战警

也许各位现在用不到，但看看总是不会错的。

对于购买房子，可以说于多数人而言都可谓是一件人生大事，但是在购买房屋时，如果购房者大意或签订购房合同稍有不慎，就有可能会掉入房屋开发商的陷阱中。

　　为此，基于这种存在的实际情况，笔者以为，消费者在购买房屋时必须要睁大眼睛谨防陷阱，如果一旦遭遇陷阱就应及时拿起法律武器，只有这样才能更好地维护自己购房的合法权益。

　　那购房者在购房时，主要存在哪些陷阱，并怎样去维护自己的合法权益呢？

　　陷阱一：模糊标的好圈钱典型案例：赵女士和丈夫所购房产的开发商是山西某房地产公司，这个公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，但他们制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司某装饰工程有限责任公司签订装修合同。赵女士和丈夫都想知道这样的合同究竟该不该签。

　　友情提醒：笔者从相关部门了解到，如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。所以，不管开发商怎么要求，也不能由消费者与装修公司签约。

　 陷阱二：认购定金难归还典型案例：李先生在一个小区里看上了一套100平方米的房子，当时售楼小姐要求他签一个《订购协议》，并且交了10000元的定金。后来他发现这个小区的绿地与其他配套设施的情况和一开始她们说的不一样，就不想要这个房子了。但售楼小姐告诉李先生不要房子可以，但定金却不能退。

　　友情提醒：据笔者了解，很多楼盘都有类似情况，像有李先生这样遭遇的消费者也不在少数，不少开发商利用消费者对相关法律不了解的弱点，在合同里规定，如果终止认购，定金不予返还，其实这对消费者来说是不公平的。这种定金在法律上叫立约定金，也叫犹豫定金，商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面了解自己的权利和义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，应给予退还。（PS：定金和订金一字之差意义却不同！）

　　陷阱三：虚假宣传来误导典型案例：张女士在一次房展会上看上了一套大三居，后来又到售楼处作了详细了解，这个小区的宣传资料上写着有法式花园，还有漂亮的双语幼儿园和大型的购物超市，于是她就做了买房的决定，可是在交房的时候，她才发现花园、幼儿园、超市根本连个影子都没有，于是她去问开发商，可开发商根本就不买她的账。张女士上了虚假宣传的当。

　友情提醒：有一些开发商在和消费者签订的合同中有这样的规定：出卖人在与买受人签订合同前的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。消费者稍不注意，就会掉进开发商设好的圈套里。这样的条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。

　　陷阱四：面积误差失公平典型案例：马大伯已经在新居里住了将近一年了，但他非但没有感觉到乔迁之喜，反倒一直觉得心里特别的别扭。他说，他的房子买的时候说是98平方米，后来实测面积是93平方米，按一平方米4000元计算，他要多付两万元钱。按有关规定，他的面积误差这么多是可以退房的，但开发商却说已经签了合同，不能退。马大伯当时在售楼人员的要求下签了一个补充协议，里面有一条是“面积误差时，买售人不退房。面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”正是这一条内容给他带来了现在的苦恼。

　　友情提醒：根据笔者了解，在《商品房销售管理办法》中有这样的规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算是消费者的主要权利。所以马大伯签的这个补充协议，实际上是开发商为免除、减轻自己的责任提供了方便，这种协议严重地侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。

　　陷阱五：契税优惠不兑现典型事例：2010年6月1日，刘先生与某房地产公司签约购买了一套现房，交房时间为2010年6月31日。签约当天，刘先生付清全款和契税。同年6月6日，该房地产公司刊登售房广告时承诺“6月1日至31日，购现房业主享受免契税优惠”。广告刊登后3个月，刘先生才知悉广告内容。刘先生认为自己也应享受该优惠，但被该房地产公司一口回绝，说刘先生期房房款已经全部结算，并且已经隔了这么长时间，谁说公司有这样的售房广告，但购房合同中并没有注明，所以不会为刘先生免除契税收费。

　　友情提醒：对于售房的开发商，如果其一旦违反承诺，就应承担相应的违约责任。就该典型事例而言，如果购房者想要避免将来产生不必要的纠纷，就需要在购房签订合同时要求售房的开发商将其售房的广告内容也一并写进合同中或者让其签订补充协议，只有如此，才会使房屋买卖双方在发生纠纷时可以明确违约责任，从而有利于发生“事件”后能够及时进行合理解决。

　　陷阱六：合同大多“格式化”典型案例：“商品房买卖合同中与补充协议有冲突的，以补充协议为准。这很不公平，但我还是签了。”家住忻州市的马先生，在今年初购买了忻州市某小区一套120平方米的楼房。本想在合同中注明几项内容的，但开发商就是不让修改。事后一些在房地产行业工作的人士告诉他，房地产市场现在是“卖方市场”，很多开发商都直接出示“格式合同”，不让消费者修改，他们认为：反正购房的人多，这户不买那户也要买。

　　友情提醒：现在商品房在一些地方来说，还比较紧俏，从而便导致开发商宁愿不卖房也不愿意修改合同，因此购房者在签合同时一定要慎重，因为签下“格式合同”后，就必须按合同中的“格式条款”履约，一旦出了问题，打起官司，受害的还是购房者。消费者不要随意签下这类“格式合同”。这类合同中的格式条款明显违反了《合同法》的原则，购房者在签订之前就应该向开发商提出疑问，再协商解决。